一条“90平方米占70％”的政策，兜兜转转，牵动了多少人心。政策变了，开发商的心情也跟着坐了一次过山车，经历了一夜间的“悲喜两重天”。不谈政策的千呼万唤，不谈开发商的百般失落。单就谈谈这小户型，难道做到90平方米以内，真的就有这么难么？对于开发商来说，只要需求存在，造房子当然是户型越大越好，毕竟销售速度和设计成本都是大户型占优；但对于购房者来说，最需要的是切合实际的“宜居之地”，一要价格合适，二要住得舒服。这么两个要求，在房价高昂的今天，只能靠设计得当的小户型来解决了。如今，杭州开发商对拼合户型的尝试能否破解“90/70”政策的紧箍咒，似乎还需等待市场的回音。
巧妙拼合可存利除弊
事实上，由于面积的限制，对于小户型而言，功能性欠缺已经成为弊病。有专家指出，两个小户型的巧妙拼合，在一定程度上可以存利除弊。
我们先来看一个案例。
如果孤立地看这两套小户型，应该说都能满足基本生活所需。它们布置紧凑、各功能空间比例尺度合理，虽然细节推敲欠功夫，但由于房屋结构是短肢剪力墙，内部墙体大多可拆改，通过较好的室内设计可以解决。
如果作为单独户型，它们的“硬伤”显而易见的：A户型占建筑进深的一半，处于北向。它在南向只占有2.1米的面宽，受结构制约，只能开一个1.5米宽的窗。又由于南面两个B户型形成建筑的自身遮挡，一天之中只有正午极短的时间可以见到阳光，而且仅限于一个房间。
设计师指出，在房屋结构允许的情况下，对已购买的A、B户型作出以下整合改造，既满足了使用者的需求，又减轻了“病症”。
1.北向可以根据客户的需求，加大了两个卧室，打通小房间作为书房或衣帽间室，也解决了北向卧室的通风问题。
2.按舒适、宽敞、方便的原则，将厨房、卫生间、洗衣间统一安排，使空间完整、流程顺畅。
3.将南向划分为共用起居空间和卧室两部分，卫生间独立使用，封堵侧墙窗，避免干扰。
事实上，小户型住宅将因日益庞大的社会需求和政府的政策导引而成为房地产市场中举足轻重的类型，建设量不断提高。此时更应对小户型住宅产品的开发与设计质量给予足够的重视。处理好数量与质量的关系，注重住宅功能与性能的提高。由此可见，巧妙的拼合确实能避免小户型的功能欠缺，同时能大幅度提高房子的舒适性。
拼合销售不容乐观
尽管拼合户型在一定程度上能有效改善小面积带来的弊病，但到目前为止，杭州市场上并没有出现真正意义上拼合户型的成功销售案例。
此前，华元·芳满庭曾一度打出“子母套”的概念，但当进入销售阶段后，这一概念被渐渐淡化了。著名房产评论员丁建刚分析说，事实上芳满庭在销售中并没有要求客户以“子母套”的方式购买，其“子母套”房源也几乎都是以单套房源成交。
就在前不久，工信房产城北项目也曾传出拼合户型的设计方案，但记者了解后发现，该项目的拼合设计最终没能实施。开发商的顾虑在于，拼合户型是否适合杭州市场的需求，依然存在疑虑。
事实上，在更早的时候，新南北·兰韵天城和银马公寓都曾推出过拼合户型，尽管这些户型并非针对“90/70”政策，但这些拼合概念在杭州市场的反应却平平。工信房产一位负责人对记者表示：“拼合户型能否在杭州市场上成功推广，我表示怀疑。”
杭州拼合户型面临阻碍
中国联合工程公司建筑设计院副院长徐磊认为，在杭州推行拼合户型，目前还面临诸多阻碍。“首先在人文方面，杭州人对房子很讲究。如：客厅的大小，卧室的大小，厨房和卫生间的大小通风都很讲究。买150平方米房子的人不会要买90平方米+60平方米的两套房子，因为90平方米以下的房子，客厅不像客厅，卧室不像卧室，暗卫，拥挤的厨房，花了钱不值得。”徐磊说。
同时，杭州房价贵，工薪阶层的钱只能买小户型，有一阵子缺少总价在100万元左右的房子。所以开发商愿意造一些90平方米的房子，虽然品质不高，销售快，资金周转好。华元·芳满庭就是一个好例子。
徐磊认为，技术方面，外地有一些用180平方米的房子硬拆成两套90平方米的分开报批户型合起来卖的户型，以应对“90/70”的政策。但是这样的户型虽然合起来后很完整，但是分开后从技术上说，首先，18层以上消防要求两个独立逃生口的做不到了，不符合国家规范。其次，南面作客厅的房间里硬生生放个厨房，厨房没有窗，不符合国家规范。
另外，南面的房间不够了或者没有了，日照不符合国将规范。还有，杭州市验收一户一验，数据竣工时实测为准。现在施工、数据上动脑筋，也不行。最后，不同类型的房子，每个房间的最小尺寸国家和省都有不同的规定，为了将来改造用的房间留大了，应付法规加出来的厕所和厨房就会小，很难过关。此外，检查规范分别由规划、消防、房管等部门严格审查验收，很难混得过去。
政策壁垒令开发商生畏
为规避“90/70”政策风险，市场上涌现大量拼合户型，随着第二套房贷新政的推行，原以为很“美”的拼合户型，遇上了新的麻烦：一套120平方米的双拼户型，有可能每月多付300元的按揭款，以及多付数百元的办理费用，甚至面临办不到按揭的问题。这一问题直接影响到了开发商的销售，拼合户型开始让开发商生畏。
从中国银行和交通银行了解到，目前银行没有专门针对这种情况的文件，交行杭州分行个人理财中心负责人介绍，人民银行文件中规定，要严格按照房产部门登记的以产权为准的套数来规定按揭。所以套数应该要以产权为依据，双拼户型其中一套要按照第二套房执行标准。
丁建刚表示，购买拼合户型实际上让第二套房子当场兑现了。他分析说，面临房贷政策的严格限制，拼合户型目前没有更多的有效解决办法，这一部分客户可能更多地只能面向一次性付款的客户，或者将其中面积小的产权部分一次性付款，另一部分进行按揭。“除非开发商咬死必须两套同时出售，但相信杭州的开发商不会这么做。”
广宇集团总裁助理章佳毅分析说，拼合后的户型一般都在120平方米以上，而购买这样大面积房子房子的人多数会是改善性置业，这就意味着这些人之前都已经有房。而购买了拼合户型后，这些人手头就拥有了至少三套房，如此，第二套、第三套房屋都会同时出现，高额的房贷利息会让他们望而生畏。同时，拼合户型在设计上也面临难点，无论是平面拼还是上下拼，都会有大量面积浪费。“一般情况下，开发商设计的单套小户型面积多数在70－80平方米左右，这样拼合的面积会非常大，会大大超过购房者的所需。”
徐磊指出，子母套做法、DIY或单元式拼合的 （通过自己装修把左右两套、上下两套拼合成一套）、前后跃层的作法是细分市场的产物，而不是偷换概念过政策关。那是非主流的方式，最初尝试也很难在整个市场推广。
“解决拼合户的办法最好不要做。小户型确实难卖的，但还是可以通过细分市场，细分客户做出好的产品。万科往往能拿出好的小户型让客户疯抢的。”徐磊说。
徐磊认为，小户型是市场发展的结果，未来的小户型已不仅仅是低收入者或者年轻置业者的选择，70%的供应量已包含了大部分中产阶层或中高收入者，客户的置业年龄也不只年轻者，未来小户型客户典型特征：置业范围扩大化、家庭结构复杂化、置业年龄多级化。根据这些特征，在有限的面积下，项目不能像以前以一种户型应变千种情况，应细分客户对于户型的需求，尽量让户型空间使用率达到最大化。
“对于单身人群，户型通常可做单间配套，一房一厅户型，部分满足一二人的居住空间，一房两厅户型；两房客户中，部分客户只需两房一厅一卫，部分客户需两房两厅一卫；三房客户中，部分客户需求三房两厅两卫，部分客户需求三房两厅一卫或三房一厅一卫。”徐磊说，“由此可见，客户对各功能空间面积分布要求不一，有的注重卧室，有的注重厅卫，所以我们在设计或定位时可再次细分客户层次和需求情况，灵活运用以上所述户型设计技巧，使其真正满足客户需求。”
