编者按：整个2007年，当人们的视线都被“抓眼球”的舆论引向行业内部上市、地王、供求关系紧张、楼价跃升和捂盘等现象，为“面包和面粉”的价格感叹不已时，可曾想到：行业和市场繁荣的背后，整个社会为之付出的沉重代价是什么？是不可再生资源和能源被大量蚕食，是城市生态环境的每况愈下，是温室效应在以惊人的速度提高，是应该由子孙后代拥有的“面粉”被无情地、低效率地透支……
在党的十七大报告中，以节能环保降耗为核心内容的生态文明建设被提到可持续发展的战略高度，那么，在房地产领域，可持续发展的基础和核心是什么呢？上海楼市研发中心从行业战略发展的视角进行解读——
住宅产业化，可持续发展之本
上海楼市研发中心 主任、高级经济师
英国皇家特许测量师协会 住宅测量师 汤勇康
党的十七大报告对我国的经济文明、社会文明和生态文明建设都提出了明确的目标，那么，以科学发展观为指导，在房地产领域里，努力实现房地产经济又快又好的发展；着力保障和改善民生，住有所居；基本形成节约能源资源和保护生态环境的房地产产业结构，提高节能环保水平这三方面的核心是什么？
唯一的答案：就是为业内熟视无睹、业外不甚了解的、而恰恰具有深远意义的住宅产业化！
一、住宅产业化的地位与作用
（一）何谓住宅产业化?
顾名思义，住宅产业化就是把分散的、小规模、非标化的以手工操作为主的住宅生产方式转变为集中的，大规模、标准化的以工厂化运作为主的过程。换言之，住宅产业化就是颠覆目前传统的生产方式，是房地产领域的一次全新革命，整个行业将逐步面临一场前所未有的历史性考验和变局，而这正是房地产经济系统可持续发展的必由之路，并可惠及到整个社会和经济领域。
（二）住宅产业化的必要性
我国真正意义上的房地产业发展仅有二十年，而在这二十年正是由计划经济向市场经济转轨的关键阶段，住房制度的改革、土地出让形式的演进，对住房有效需求的持续勃发，住宅产品形态的细化和不断升级，由此引动了整个社会、经济领域的巨大变化，城市面貌的日新月异，为城市化进程的推进所作的贡献有目共睹。然而，这些巨大的成就并不能掩盖房地产生产力水平低下粗放经营的实质，行业快速发展过程中的矛盾显而易见，日益凸现：稀缺的土地资源与住宅需求总量合理的配置，与需求相对接的供应节律的把控，产品质量不高与对住房长期的消费，最为关键的是居住条件的改善是建筑在资源耗能过大的基础上，显然，行业的可持续发展将遭遇到了前所未有的瓶颈，如不加以解决，在今后一段时间内将成为经济和社会可持续发展的缰絆。
（三）住宅产业化作用
从住宅产业化的必要性中可看到，实现住宅产业化，是解决房地产业可持续发展中核心矛盾的“良药”，具体表现为——
住宅产业化：是可持续发展绕不过的坎
人类社会的发展历史和经验告诉我们，社会、经济的进步、发展和文明是建筑在生产力不断提高、分工不断地细密的社会化大生产基础上，这是个古今中外、概莫能外的普遍经济规律。
房地产业是经历了多次社会分工后所衍生出来的第三次产业，它的产生和发展的必然性本文不加赘述，作为其最主要的组成部分住宅业以独立的形态呈现于社会，是社会主义基本经济规律对房地产领域的客观要求，没有可持续发展，就不能满足日益增长的社会需要，就不能适应进一步城市化的需要，而住宅产业化是能直接满足需要的形式和内容
由此可见——
住宅产业化：是可持续发展的坚实抓手
众所周知，住宅是房地产各类物业中的主体：其一是所有物业总保有量中，住宅所占比重达60-70%，住宅所占用的土地等不可再生资源和对其使用过程中的耗能量最大；其二是目前房地产领域里所表现出各种矛盾在住宅方面最为突出：民生中住有所居问题，长期来商品住宅供求量的不对称问题，住宅地价、楼价走势所引发的连锁反应问题等，最终政策调控的重心指向，一句话，住宅问题已成为整个社会在房地产领域里的矛盾焦点，成为高度关注和聚焦的对象，由此可见，要保持可持续发展，着力点在于把握住宅业发展这一重要矛盾解决的方法上。
不仅如此，深层次地探究——
住宅产业化：是可持续发展的核心环节
可持续发展的要义主要有两个：一是生产关系与生产力、上层建筑与经济基础相协调。二是资源的集约化利用，经济发展与人口资源环境相协调。在房地产领域里，实现住宅产业化，就是通过规模化、标准化、工厂化的生产模式，有效提高住宅产品的生产力，通过系统的社会、专业分工，建立起新型的和谐的生产关系，继而促成行业行政管理思维、模式和标准的相应改变。同时在住宅产品的生产、使用、维修和改造诸环节中，节约使用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用各种天然资源。
因此从技术经济学的角度——
住宅产业化：是可持续发展的必然结果
在我国，住宅产业化处于实验期，从实用的角度看，其结果如何尚无从考量，但是，国际上房地产业发达国家住宅产业化的过程表明，无论基于何种原因，或手工操作人力成本昂贵，或资源匮乏，都视本国国情，将“可持续发展”概念引入住宅建设领域，通过标准化、系列化、通用化，实现住宅生产的工业化，逐步达到大幅度提高住宅生产能力和节能降耗的目标。
日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，其住宅产业化始于20世纪6O年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业。到90年代，又开始采用产业化方式形成住宅通用部件，采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的25％～28％。同时，日本在住宅产品的规划设计和材料选择中，以关心人的健康为出发点，切实保证生态空间、对能源进行有效利用、建立废弃物的回收、处理系统。
而在以美国为代表的北美，除了住宅建筑市场发育完善，往宅用构件和部品的标准化、系列化及专业化、商品化、社会化程度很高外，特别重视研究运用住宅建设新技术，包括污水处理和回用技术、生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现“健康住宅理念”的“4R”理论，即检查（Review）标准程序和做法，减少（Reduce）产生的浪费，重复利用（Re－use）资源和材料，回收（Recycle）通常被废弃的材料。
二、我国住宅产业化面临的困惑
我国的房地产业现状和国外的成功经验告诉我们，住宅产业化的必要性、必然性是不言而喻的，然而要有效实施住宅产业化就必须要解析一系列疑惑：
——提出住宅产业化已有10多年了，但推进和实施为何步履蹒跚?
——大部分开发商颇有信心地预期房价能与国际接轨，为何莫视同样应该接轨的住宅产业化呢？
——在房地产企业中的领头羊万科，为何在住宅产业化领域里成为孤独的长跑者?
——如果要全面有序地推进住宅产业化，我们将如何根据国情寻找合理的模式和突破口？
——万科为何选择上海作为住宅产业化的试点？
——在政策法规层面应该如何为住宅产业化护航保驾？
（一）住宅产业化的历史沿革
纵观我国房地产发展历史，提出住宅产业化概念并不晚，早在1994年，住宅科研设计领域率先提出了以“科技是第一生产力”为指导的住宅产业化概念，是很超前的。但在“身份界定上却经历了“难产”的过程。当时在行业中已有建筑业和房地产业，似乎没有必要再单独提出“住宅产业”，由于得不到认可。只能出现“住宅产业现代化”、“住宅科技产业化”等表述形式。直到1998年“住宅产业化”才正式在国务院文件中出现。此后，以住宅产业化“萌芽”形态的示范、试点工程，例如“绿色生态住宅”、“健康住宅”、 “数字化社区”、“建筑节能示范工程”等，开始陆续出现。2006年，国家建设部开始建立了国家住宅产业化基地的机制，以开展试点工作，但尚未形成体系和规模化生产。
（二）住宅产业化存在的问题及成因
那么，是何原因导致我们的住宅产业化进程缓慢?
中华全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生女士在三年前就对此作了客观的陈述：“从科技进步走向产业化一般要经过研究开发—试点示范—标准制定—推广应用—产业化等几个步骤”。“要发展住宅产业化，标准化是准绳，科技进步是动力，通用化是前提，工业化生产是基础，提高住宅质量和劳动生产率是目的。全过程的住宅产业化正如远航一样是需要时间来实现的，将是一个漫长的、渐进的历史过程，并与我国的工业化、城镇化进程紧密相连”。
的确，客观上看，住宅产业化是一项庞大、繁杂、而又严密的系统工程，不能一蹴而就，国外的住宅产业化一般都需要花30-40年才能成形，并且不是孤立存在，其成长和发展要有内在需求和外部适合的环境，这些我们都有吗？很不够！
首先，行业主体动力机制的缺失。
有了国外成功的经验，技术、标准、规范都不成问题。意识形态领域里对住宅产业化的认知上存在很大的落差。
中国的房地产业发展背景颇为特殊，在长达四十多年计划经济体制下所累积的住宅消费“饥渴症”随着土地使用制度和住房制度的改革大潮，得以淋漓尽致的爆发，加之金融业不遗余力的支持，成就了开发企业自身轻而易举地实现低投入，高产出，但却很少考虑整个社会为此在资源、生态和能耗上所支付的昂贵的机会成本。
不仅如此，利益驱动的惯性，使部分企业怀着投机的心态进行运作，疏于企业自身素质的提升和长效发展机制的建立。市道好的时候，反正来钱容易，不投入搞创新，日子也蛮好过；市场不景气时，赚不到钱，更不会进行投入。另外一部分企业，由于多元化的经营，住宅并非主营项目，自然不会投入预付资本搞住宅产业化的基础建设。一句话，很少有企业愿意接受先期花大钱去遭受因生产方式变革而带来的“阵痛”！
行业主体动力机制的缺失反映在意识形态领域的是：在现行的用人体制下，面对纷繁的行业和市场变局，某种程度上存在着这样的现象：安于现状，缺乏创新意识；在微观层面勤于治标，疏于治本；不求有功，但求无过。因为，住宅产业化同样是对现有管理模式、管理制度、管理意识的一次革命性挑战！
其次，市场的驱动力远未形成
1、 高投入之下市场接受度存在不确定性或不对称性。
应当明确，住宅产业化的主体不是政府，而是市场。住宅产业化同时也是一个市场化、商品化的过程，只有形成了一定的市场需求，有了市场的驱动力，才可能推进产业化。换句话说，就是要有人愿意消费“住宅产业化”的成果。
但是问题在于：“住宅产业化”产品的核心消费功能、高建筑质量、环保、节能和降耗，这些专业技术指标，业内专业人士能理解和相信，但消费主体未必能接受，因为物业在使用过程中所能降低的大量使用和维护成本等指标，仅仅是“临床”试验数据，在初始阶段尚无条件予以实践性验证，购房者很理性，很难一下子就认同“住宅产业化”产品的优质性价比。出现市场抗性在所难免。供需之间形成住宅产业化所需要的市场土壤需假以时日。
2、传统生产方式下，低廉的劳动力价格严重削弱对工业化生产的长远利益驱动力。
在现阶段，我国的建筑业仍是个劳动密集型产业，通过吸纳大量廉价劳动力进行粗放型运作，劳务成本占总营收额中的比例低。缺乏实施工厂化生产的原动力；而在国外，建筑业是技术密集型产业，高昂的人力成本要求住宅必须实现工业化才能产生经济效益。
此外，尽管我们已拥有住宅产业化需要的设计能力和建造技术，但对工业化住宅配件的生产线建造严重不足的现状，成了大规模生产的瓶颈。如所需配件大都依赖进口，成本很高，反而与住宅产业化提高生产效率、创造规模效益的初衷相悖。
最后，我国的国情决定住宅产业化发展之路的长远性
发展住宅产业化，除了取决于意识和市场层面上的因素外，国家、地区的社会经济状况和形态，城市化，工业化的模式、方向和进程，国民收入水平和消费能力等因素，都会从不同的角度对住宅产业化产生不同程度的影响，最突出的问题是由于我国地区间发展水平的不平衡性加剧，且欠发达的地区仍然很多，目前缺乏实施住宅产业化的必要条件，这在相当程度上限制了住宅产业化大规模、大范围的推广空间。由此决定了我们的住宅产业化将踏上漫长而艰巨的征程。
三、住宅产业化的实证
一方面，从理论上的求证，并结合国外成功的经验，住宅产业化的深远意义和可期的前景已毋容置疑，房地产行业、企业和市场的可持续发展离不开住宅产业化；另一方面，现实的主客观因素又对住宅产业化的推进形成料种种的局限。两难之中，住宅产业化成了“螃蟹”？！房地产开发企业中，谁在“吃”这只“螃蟹”？
是万科。
（一）万科与住宅产业化
万科作为中国最知名的房地产开发企业之一，但并非靠搞住宅工业化生产出名，而是以其独特的企业文化，发展模式、经营理念及组织管理体系得到社会的关注和认同，这样的特性，是对万科八年来为何能坚定地致力于住宅工厂化生产的实践最合理的诠释：
万科很“傻”吗？冒着不可预计的风险，孤独地在做别的开发企业不愿做也不敢做的事。其实万科不傻，欲取之，必先予之，它是在自我挑战中充值，践约自己的理想；
万科很“聪明“吗？已经看清自己的发展方向，对企业的长远发展做出了合理的定位，然而，了解万科定位变化过程的人都知道，一个专事于住宅开发的大型房地产企业，除了搞规模化、工厂化生产模式外，还有更多更好的选择吗？一个富有想像和理想的企业，往往最现实！
万科很“伟大”吗？它是国内开发企业中，住宅工厂化模式的“吃螃蟹者”，一旦取得成功，可能会招致行业生产方式脱胎换骨的变革。但放眼于全球的现代化格局，以更大的时空范围进行考量，万科其实很平凡。
那么，一个理想、现实、平凡的万科，一个成为国内第一个企业联盟型住宅产业化基地的万科，在众说纷纭的住宅产业化领域里究竟做了些什么？
万科只做两件事：一是以工厂化的模式进行节能环保的住宅的实验；二是首选上海把工厂化的住宅产品推向市场。
（二）万科住宅产业化的路径
早在1999年，万科就正式提出了住宅工业化生产概念，并设计了四步走的战略：技术验证、实验住宅、项目应用、产业推广。
2006年6月前后，出于建设和谐社区的中档住宅项目，具有较强的市场示范意义，市场接受度可能会高些等因素，万科经过慎重比较，理性地决定选取正在二期运作中的上海万科新里程的两栋高层住宅推出第一个面向市场的工业化生产项目。其中的一栋，近期已经面市。可以这么说。新里程是万科近年来在标准化和工业化诸多试验和探索的一次集中体现。
纵观万科整个工厂化生产过程，首先以产业化联盟的形式，实现各产业链的分工和衔接，以新里程为例，上下游产业链包括规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共涉及50多个核心合作伙伴，涉及到的各种标准200多个。万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。维系一个如此庞大资源的系统依靠一套多方达成一致的复合标准体系；
其次以工厂化的生产方式，把楼体框架结构绝的大部分（外墙结构采用完全PC的方式）放在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。
最后，在部品如楼梯、栏杆、厨卫等生产，整体装修方面将全面整合近年来在全国各地进行的各单项工厂化试验技术，以求在质量、耗材、环保、节能等各项指标方面，比传统生产方式有突破性的提升。
（三）万科住宅产业化的实践效果
1、技术效果
根据万科提供的对1号实验楼检测的资料，得出如下主要结结果：
生产效率：主体与屋面工期传统施工方法分别缩短30%和25%
产品质量：混凝土柱的垂直误差度在2mm内，大大低于5-8mm的误允许值；混凝土的表面平整度偏差小于0.1%；外墙瓷片拉拔强度提高9倍。产品防水质量现场易控制。
环保节能：与传统模式比，混凝土配比时用水量的可控性、被污染过的水通过净化处理再利用，大大降低用水量；建筑保温性能提高1.5倍；整体环保性能好，回收率高，全寿命能耗相对较低
降低耗材：工厂化生产时，钢模板、钢模具循环利用约100次，全部回收后可再利用：而现场施工才木模板利用2-3次，消耗木模板约600平方米；整个施工过程中，瓷片损耗、钢筋损耗、混凝土损耗分别是传统模式的40%、75%、65%。
2、市场效果
——产业化住宅作为上海楼市的新生事物，大部分人对此认知非常有限，但在现场参观后表现出了对产业化住宅的兴趣的明显提升；
——产业化住宅的主要利益点虽然获得了客户不同程度的认可，但观望是主流心态，都期望通过实际的居住体验来深入了解；
——产业化住宅的房屋质量的提升、节能环保、维修便利是最为客户所认可的三个利益点；
——年轻且高学历的群体对于将是产业化住宅的核心接受群体，他们一定程度上预示着市场未来对产业化住宅的接受趋势；
——产业化住宅并没有形成与传统住宅在可接受价格的差异区隔，仅有少数消费者愿为产业化住宅理念支付溢价；
此外，购房者对产业化住宅的建造质量及其安全性、个性化抱有顾虑，希望住宅产业化有持续的信息发布以帮助了解；
技术效果和市场效果所形成的反差让我们感悟到住宅产业化有着美好的前景，但绝非一条坦途，万科还有许多事情要做。
四、我国住宅产业化的途径和政策保障建议
从万科的实践历程和阶段性成果，我们受到的启迪是，在同一个标准的运作体系内，各开发主体完全可能根据自身的实际情况进行运作，从提升产品质量着手，在项目建造过程中，逐步使用工厂化生产的部件产品，循序渐进地推进住宅产业化。
从万科新里程正式向市场推出工厂化的住宅产品，我们看到了住宅产业化发展的前景。在中国，至少是在上海出现了一丝曙光：只要以人为本，以节能环保降耗为突破口，以规模化为形式，有效降低成本，并能真正在实际使用中体现产品的优越性，住宅产业化会有旺盛的生命力。
就政府而言，虽然不是住宅产业化的主体，但应该是住宅产业化的保障者。为住宅产业化的推进实施在政策层面创造良好的氛围，是政府的一种责任。
回眸对房地产行业和市场的发展过程中的调控和引导，包括在住宅产业化领域里的制度、规范建立，主管部门在不断探索和实践，政策的效应也是显而易见的。目前要加速住宅产业化的推进步伐，在政策扶持和保障方面，需要进一步打造良好的发展环境，主要通过过经济杠杆，进行倾斜。为此，我们提出以下原则性建议：
1、在相对适合于实施住宅产业化发展的部分发达城市中，规划住宅产业化的试点区域，在这些区域中无论是工厂化生产模式还是传统模式，明确相应标准条件，必须做节能环保产品。并稳妥地向工厂化生产模式推进；
2、稀缺的住宅用地的供应要逐步向以专注于节能环保的开发企业倾斜，同时，为了适度控制成本，以价“中”者得的形式出让土地。
3、实施住宅产业化生产的企业，在土地增值税、企业所得税及各类相关配套费实行适当减免。
4、金融信贷要对相关企业给予支持，在贷款额度、放贷节点，甚至贷款利率方面制订相应的配套标准。
5、在舆论大力倡导住宅产业化的同时，可考虑对购买工厂化生产的住宅产品的消费者，在契税、房贷利率与成数等方面减免，以起到在政策层面引导消费倾向的良好效果。
编后语：住宅产业化，作为一个富有广泛意义和价值的时代命题，在房地产领域里担负着可持续发展的历史使命，任重而道远，为此，上海楼市研发中心谨以此文抛砖引玉，由衷希望和欢迎业界有识之士对此命题撰文致稿于本刊，为住宅产业化卓有成效的推进献计献策，来成就这个业界共同的伟大事业。
